以客户为中心的BIM工程师、应用以及信息化平台

2019-08-22 10:29发布


一、信息化的目标
1.1 国家战略
2016年,新华社发十余篇文章解读中央经济工作会议:明确楼市发展方向。
其中提高了:通过并购等方式提高房地产企业的行业集中度。
1.2 地产企业战略
在2018中城联盟论坛上,旭辉董事长林中提出了“三个规模”的概念:
1000亿:生存规模,能让你活下来。
3000亿:竞争规模,你在市场上有领先,你的规模使你有更大的竞争能力,带来资源、土地、资金、人才的配置。
5000亿:展规模,你已经在行业内领先,你具有整合这种产业价值链的能力,你有向产业链延伸和非产业延伸的发展空间。
此处的数值只是个代表值,未来这个数值可能会有调整。其核心内涵是:只有当房地产企业规模做到足够大时,才有能力向另一个领域注入大量资金。有了足够的资金以后,另一个领域中的业务才可以快速地周转与扩张,形成竞争力,占领市场。
例如,在另一个领域中,收购一家企业需要100万,每年盈利5万。若只有钱收购2家,那么每年只能赚10万,10年后才能收购第3家。而若能一下收购20家,那么第二年就可以收购第3家企业,第三年能收购第4家企业……如此,便能快速的扩张与占领市场。
根据2018年房地产企业的销售情况来看。目前只有碧桂园、万科和恒大,销售金额达到5000亿以上;融创、保利和绿地在3000亿以上。后续地产企业离5000亿元目标则相差甚远。
1.3 信息化目标
从国家战略与地产企业战略中,我们可以看出:在未来的几年内,地产企业依然需要依赖“高周转”等手段,提高自己企业的规模。只有少部分企业,才有能力与精力向其他领域拓展。
信息化,是帮助企业实现战略目标的工具之一。因此,信息化的目标是满足企业管理目标。在目前阶段,信息化的主要目标是帮助房地产企业提高“周转率”,即,解决问题,提高工作效率。
二、bim的应用
2.1 信息化系统
信息化系统,主要通过管理信息系统进行实施。管理信息系统(ManagementInformationSystem,简称MIS):是以人为主导,借助计算机或其他信息处理手段,按照某种确定的规则,通过一系列的动作对某些信息进行处理,以帮助实现既定目标的系统。其中,此处的信息必须是可被计算机或其他信息处理手段所能识别的信息。管理信息系统的信息流程图:
在建筑项目中,实物主要分为人和非人(设施、机械等)。人及非人首先需要进行标准化编码,将内容转化为可被计算机识别的数据,进一步提取出可用的信息。通过计算机的处理,最终得到MIS信息。将MIS信息反馈给人,以帮助人员完成既定目标(辅助管理)。或是通过自动化控制等方式,实现既定目标(自动化控制)。整个循环可分为2类:人与计算机的循环,设施与计算机的循环。
房地产的项目主要分为2类:标准化建筑和非标准化建筑。目前,住宅项目主要向“标准化”方向走;而商业建筑、办公楼、其他建筑依然为非标准建筑。因此,信息化管理系统的应用则可分为:
标准化建筑:设施与计算机的循环;
非标准化建筑:人与计算机的循环。
2.2 BIM技术的应用
2.2.1标准化建筑
目前,做住宅的地产企业都有自己的户型库及产品库。BIM技术可以帮助企业做信息整合。
(1)将各类户型由CAD转化为BIM模型。
(2)根据企业产品分级。将景观、室外、室内、智能化等设定不同的价格、做法、价格档次等。更可直接做成不同式样的BIM模型。
(3)将与此户型的各类信息整合在一起,形成完整表单,如:
通过高精度高质量的BIM模型建立,分类建立管理系统基础数据库,标准构件可以通过积累形成自己的企业数据积累。项目参与各方应遵循统一的建模标准及体系。
(4)标准户型细化。可将户型进行进一步地细化及标准化,形成各种标准构件,标准房间,成套厨房、成套卫生间等。所有模型库的颗粒度都做的很小,可以做到最小颗粒度的构件与最小颗粒度的报价做到相互对应。每类标准化模块设置厂家或供应商,未来可直接采购或发送至工厂进行生产。
另外,构建及模块统一后,工厂可以对一些模块提前进行生产。大大提高企业的工作效率。
(5)标准户型扩展。在标准户型(房间)外,增加可变模块。可根据需要进行定制及简单地调整尺寸。使得户型及楼层设计变得多样化。
(6)统计与计算。系统可以自动统计包括但不限于:套内建筑面积;公摊建筑面积;得房率等信息。帮助企业进行整个小区的设计。
(7)平台建立。根据收集得到的信息建立信息化平台。
构建属性数据:包含构件的尺寸、材质、特性描述、厂商、价格信息……
户型库:所有的户型可以直接在平台上找到对应的数据基础信息;
构造法与节点图:关键的技术构造或者节点详图,可以事先进行标准构件的建立,形成构造做法库,然后在平台上进行轻量化展示,方便随时随地进行的技术交底。
条文库:企业内部的技术规范,常用技术条文等积累入库,实时上传平台,集中管理,能够做到第一时间快速调取。
供应商库:完整的BIM族库收集系统,每一个项目都有积累,最终形成企业自己的供应商模型数据库。
(8)OA联动。将标准化设计好的建筑发送给不同部门进行确认与调整(例如价格的调整、供应商的调整、建筑的审批等等)。
(9)与施工管理系统对接,实现全生命周期管理。
(10)未来拓展。根据拿地要求、绿色建筑要求(绿标、LEED、WELL等),配合企业定位要求。未来,可让计算机根据标准户型及限制条件,自动设计整个小区。最大化地提升建筑设计效率。将设计师的工作由设计建筑,转化为选择建筑、调整与优化建筑。
未来,标准化建筑的整条生产、制造流程将转变为:
装配式标准化建筑,帮助企业在2个阶段帮助企业提高工作效率:(1)设计效率提高,通过做简单组合复制,获取更高的效率;(2)将地下施工及地上“施工”由串联改为部分并联,提高工作效率。
2.2.2非标准化建筑
非标准化建筑目前依然没有较好地方法帮助企业提高工作效率。目前,主要通过SU规划(或类似软件)+CAD设计+BIM模型碰撞检查,帮助提高设计质量(没有证明表明,正向设计能比此种混用模式工作效率更高)。在施工阶段,通过各类模拟,以帮助企业解决一些施工难点与问题,提高工作效率与质量。在运维阶段,设施信息的输入由物业管理人员前移至施工单位。但若建筑是出售或物业外包,则这样的“前移”工作并不经济。
因此,在非标准化建筑下使用BIM技术,可以帮企业提高一些工作效率与工作质量,但提升的效率相当有限。企业若想进一步提高效率,应从“管理”与“标准化”着手,配合合适的工具,才能达到较好的效果。
三、基于BIM的信息平台
目前,对于非标准化建筑,在BIM模式下,主要通过BIM建模软件进行信息流转,并使用其他软件进行分析;而在CAD模式下,同样是通过CAD软件进行信息流转,并使用其他软件进行分析。因此,BIM模式下的信息流转与CAD模式下的信息流转并无区别。如下图3和图4所示:
因为整个信息系统没有发生大规模的变化,这使得人们的工作方式也没有发生多大变化。为了借助信息化系统提升工作效率,我们首先需要改变信息的传递方式。如图5所示:
四、小结
在现阶段,地产企业的主要任务是拿地、建设、高周转。信息化技术应用的目标就是辅助企业完成目标——提高工作效率。
标准化建筑可以借助信息化手段,大大地提高工作效率,但对于建设成本的上升与节约时间(节约贷款利息)之间的收益比较,仍待进一步地评估。
非标准化建筑的工作模式、信息流转模式与CAD时期相比,没有大的改善。因此,在提高工作效率上,差于标准化建筑。我们依据建造模式,重构整个信息化系统,设计出信息管理平台,以帮助实现非标准化建筑实施的工作效率。
最后,希望我们以客户为中心,借助信息化工具,帮助客户达成他们想要实现的目标。

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